Mua căn hộ chung cư ở Đức: 5 tài liệu phải đọc trước khi ký

Khi mua căn hộ chung cư ở Đức, bạn không chỉ mua bốn bức tường. Bạn đang gia nhập một cộng đồng chủ sở hữu, với quyền lợi và trách nhiệm chung. Hôm nay tôi muốn chỉ cho bạn đúng những giấy tờ quyết định bạn mua được một tài sản an tâm hay một khoản chi phí kéo dài nhiều năm.

Cái giá của việc bỏ qua bước này rất thật: một khoản thu thêm bất ngờ (Sonderumlage) vài nghìn Euro cho việc thay thang máy; một điều khoản trong tuyên bố phân chia khiến bạn không được cho thuê ngắn hạn; hay một vụ kiện tụng trong tòa nhà mà bạn vừa vô tình trở thành một bên.

WEG là gì? Bản chất “sở hữu một phần mảnh đất chung”

Ở Đức có một nguyên tắc vàng: “Grund und Boden zieht an” — đất thu hút tất cả. Ai sở hữu mảnh đất thì sở hữu toàn bộ công trình gắn cố định trên đó. Vậy làm sao hàng chục gia đình có thể cùng sở hữu riêng từng căn hộ trong một tòa nhà?

Câu trả lời là Luật Sở hữu căn hộ — Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Đây là một trong hai ngoại lệ tách rời nhà và đất tại Đức (ngoại lệ còn lại là Erbbaurecht — quyền xây dựng bề mặt). Cơ chế của WEG gồm hai phần ghép lại:

• Miteigentumsanteil — phần sở hữu chung mảnh đất. Bạn không mua trọn thửa đất, mà mua một tỷ lệ phần trăm của nó, thường tính theo diện tích căn hộ so với tổng diện tích tòa nhà. Ví dụ: căn hộ 100 m² trong tòa nhà tổng 1.000 m² thì bạn sở hữu khoảng 10% mảnh đất chung.
• Sondereigentum — quyền sở hữu riêng. Tỷ lệ đất nói trên gắn liền với quyền sở hữu riêng đối với không gian căn hộ của bạn: tường bên trong, sàn, cửa phòng.

Ngoài ra còn một khái niệm rất hay bị nhầm: Sondernutzungsrecht — quyền sử dụng riêng. Đây không phải quyền sở hữu, mà là quyền dùng riêng một phần thuộc sở hữu chung, chẳng hạn chỗ đậu xe ngoài trời, mảnh vườn trước căn hộ tầng trệt hay nhà kho. Nghe gần giống nhau, nhưng hậu quả pháp lý khác hẳn: sở hữu riêng bạn bán kèm được, quyền sử dụng riêng phải xem tuyên bố phân chia mới biết đi kèm ra sao.

Teileigentum: mặt bằng kinh doanh cũng chơi chung một luật

Các mặt bằng thương mại ở tầng trệt — nhà hàng, cửa hàng, siêu thị — hay văn phòng ở các tầng dưới cũng được thành lập theo chính Luật WEG. Trong luật, phần diện tích không dùng để ở này được gọi là Teileigentum.

Không có bộ luật riêng cho mặt bằng thương mại: căn hộ ở và mặt bằng kinh doanh dùng chung một khung pháp lý WEG. Điều này rất quan trọng với chủ doanh nghiệp người Việt. Nếu bạn định mua mặt bằng để mở quán ăn hay tiệm nail, hãy kiểm tra trong tuyên bố phân chia xem đơn vị đó được phép sử dụng vào mục đích gì. Một Teileigentum ghi là “Laden” (cửa hàng) chưa chắc đã được vận hành như nhà hàng có bếp và hệ thống hút mùi — và tranh chấp với các chủ căn hộ phía trên là chuyện rất hay xảy ra.

Nếu bạn mua mặt bằng qua công ty, hãy đặt quyết định đó cạnh nguyên tắc tách bạch tài sản cá nhân và doanh nghiệp và loại hình doanh nghiệp bạn đang chọn.

5 bộ tài liệu bắt buộc phải đọc khi mua căn hộ WEG

Khác với mua nhà riêng lẻ, ngoài Sổ địa bạ (Grundbuch) bạn cần kiểm tra kỹ năm bộ tài liệu sau. Tôi gọi đây là năm tài liệu sinh tử, vì mỗi cái đều có thể đổi hẳn quyết định mua.

1. Tuyên bố phân chia — Teilungserklärung

Văn bản công chứng quy định chính xác phần nào là sở hữu riêng, phần nào là sở hữu chung của tòa nhà, kèm bản vẽ phân chia (Aufteilungsplan) và nội quy chung sống (Gemeinschaftsordnung). Đây là “hiến pháp” của tòa nhà: nó nói bạn được sửa gì, được dùng gì, chi phí chia theo tỷ lệ nào.

2. Kế hoạch kinh tế — Wirtschaftsplan

Dự toán chi phí vận hành tòa nhà trong năm: sưởi, nước, bảo hiểm, phí quản lý, đóng góp quỹ bảo trì. Đọc cùng với bản quyết toán năm (Jahresabrechnung) để biết thực chi có sát dự toán không.

3. Tiền quản lý nhà hằng tháng — Hausgeld

Khoản phí hằng tháng bạn phải đóng cho cộng đồng. Một phần chuyển sang người thuê được, một phần thì không — nên hãy tính riêng phần bạn thực sự phải gánh khi lập bài toán dòng tiền cho thuê. (Nhiều người quen gọi là Wohngeld, nhưng ở Đức “Wohngeld” là tên khoản trợ cấp nhà ở của nhà nước — hai thứ khác nhau.)

4. Biên bản họp chủ sở hữu 3 năm gần nhất — Eigentümerversammlung

Đây là nơi sự thật nằm lộ thiên: tòa nhà có đang tranh chấp, kiện tụng, hay sắp có kế hoạch sửa chữa lớn nào không. Hãy xin thêm Beschluss-Sammlung — sổ tập hợp các nghị quyết đang có hiệu lực, vì một nghị quyết cũ vẫn ràng buộc bạn sau khi mua.

5. Quỹ bảo trì tích lũy — Erhaltungsrücklage

Tòa nhà còn bao nhiêu tiền quỹ để sửa mái, thang máy, hệ thống sưởi mà không phải thu thêm từ túi bạn? Quỹ mỏng cộng với một tòa nhà cũ là công thức dẫn tới Sonderumlage — khoản đóng góp đặc biệt chia theo tỷ lệ sở hữu của bạn. (Luật cải cách năm 2020 đổi tên quỹ này từ Instandhaltungsrücklage thành Erhaltungsrücklage, nhiều giấy tờ cũ vẫn ghi tên cũ.)

Bạn không mua một căn hộ — bạn gia nhập một cộng đồng

Khi ký hợp đồng, bạn trở thành thành viên của Eigentümergemeinschaft — cộng đồng chủ sở hữu. Mái nhà, cầu thang, mặt tiền, hệ thống sưởi là tài sản chung; mọi quyết định sửa chữa đều do cộng đồng biểu quyết và cùng chi trả theo tỷ lệ sở hữu.

Luật WEG đã được cải cách lớn năm 2020. Vài điểm đáng nhớ: cộng đồng chủ sở hữu được công nhận tư cách pháp lý rõ ràng hơn; ban quản lý (Verwalter) có thẩm quyền rộng hơn trong việc thực hiện các quyết định; và chủ sở hữu có quyền yêu cầu một số cải tạo nhất định như lắp trạm sạc xe điện, cải tạo không rào cản hay nâng cấp internet — dù chi phí thường do người yêu cầu gánh.

Nói cách khác: bạn mua căn hộ, nhưng bạn cũng mua luôn luật chơi chung của tòa nhà đó. Hãy đọc luật chơi trước khi vào cuộc.

Góc nhìn ngân hàng: hồ sơ vay cho một căn hộ WEG

Ngân hàng cũng đọc đúng những tài liệu trên — đôi khi còn kỹ hơn bạn. Teilungserklärung cho họ biết tài sản thế chấp thực sự là gì; biên bản họp cho họ biết rủi ro chi phí lớn; Hausgeld làm giảm khả năng chi trả hằng tháng của bạn trong bảng tính. Một tòa nhà có quỹ bảo trì mỏng và lịch sử tranh chấp dài có thể khiến khoản vay bị siết điều kiện, dù thu nhập của bạn rất ổn.

Vì thế, chuẩn bị hồ sơ tài chính mua nhà ở Đức cho một căn hộ WEG nghĩa là chuẩn bị hai bộ hồ sơ song song: hồ sơ về bạn, và hồ sơ về tòa nhà. Nếu bạn đang cân nhắc giữa các con đường vay tiền mua nhà ở Đức, hãy mang theo cả hai. Điểm tín dụng cũng vậy — hãy biết trước mình đang đứng ở đâu với 12 tiêu chí điểm tín dụng Schufa, và xây dựng một hồ sơ tài chính để ngân hàng Đức tin tưởng.

Với 5 năm nội lực ngành tài chính ngân hàng, 20 năm thực chiến kinh doanh tại Đức và hơn 10 năm cố vấn chiến lược, tôi đã đồng hành cùng hàng ngàn khách hàng giải ngân hàng triệu Euro bất động sản. Và tôi thấy một điều lặp đi lặp lại: người mua căn hộ thành công không phải người trả giá cao nhất, mà là người đọc hồ sơ tòa nhà kỹ nhất.

Làm ngay hôm nay: 6 bước trước khi bạn hẹn Notar

1. Xin đủ 5 bộ tài liệu theo email mẫu ở trên, cộng thêm Beschluss-Sammlung.
2. Ghi lại Miteigentumsanteil của căn hộ (tính theo phần nghìn) và tính thử phần chi phí bạn gánh nếu tòa nhà sửa lớn 200.000 €.
3. Đọc Teilungserklärung và đánh dấu ba điểm: quyền sử dụng riêng đi kèm, mục đích sử dụng được phép, cách chia chi phí.
4. So sánh Hausgeld với tiền thuê dự kiến, tách rõ phần chuyển được cho người thuê và phần bạn chịu.
5. Chia số dư quỹ bảo trì cho số m² của tòa nhà, rồi đối chiếu với tuổi nhà và hạng mục sắp phải thay (mái, thang máy, sưởi).
6. Mang cả tập hồ sơ đến ngân hàng trước khi đặt cọc, để biết mình vay được bao nhiêu với chính căn hộ đó. Một người tư vấn tín dụng quen việc sẽ nhìn ra vấn đề chỉ trong vài phút.

Kết luận: mua căn hộ là mua cả tòa nhà, theo tỷ lệ của bạn

Mua căn hộ chung cư hay mặt bằng kinh doanh theo Luật WEG là bài toán đầu tư an toàn và linh hoạt tại Đức — với điều kiện bạn biết chính xác mình đang sở hữu cái gì và đi kèm những điều kiện nào. Năm bộ tài liệu ở trên không phải thủ tục hành chính. Chúng là bản khám sức khỏe của tòa nhà mà bạn sắp cùng sở hữu.

Bạn có thể tìm hiểu thêm các giải pháp bất động sản ở Đức và tiếp cận vốn ngân hàng tại Đức để bước vào buổi ký với sự tự tin của người đã đọc hết hồ sơ.

Bài viết chia sẻ nguyên tắc chung theo luật Đức. Tình huống cụ thể của từng bất động sản cần tham khảo ý kiến Notar, luật sư hoặc ban quản lý tòa nhà.